这16个字，可能是2019年房产行业产品的发展方向……

12月26日，在“我们热爱的生活——2019万科杭州产品趋势沟通会”上，万科杭州总经理李嵬表示，“我们实现了‘城乡建设与生活服务商’在杭州落地，现在万科杭州有3/4的服务不是在做开发建设，而是在做各类空间运营，尤其在产办领域正在规划运营9个近40万方的复合项目。”他强调，综合类空间的开发和运营是万科杭州在“城乡建设与生活服务商“战略实践中的关注重点，公司将持续服务城市关键节点、服务城市产业升级，以及服务不同领域的多元客户，这也是未来产品与服务主张升级的重要内涵。

李嵬在2019万科杭州产品趋势沟通会上致辞

随后，首席产品官方海锋分享了万科杭州对于2019年空间产品解决层面的4大认知和4大趋势，用“游轮体验、开放留白、时间预埋、聚焦运营”等16字认知观点切入，提出“从营造场所到营造场景”、“从培育个体到培育生态”、“从理解空间到理解时间”、“从关注硬件到关注软件”四大趋势，并以实践案例分享了万科杭州在空间运营方面的前瞻思考。这是万科杭州在“产品与服务主张”指引下提出的理念升级。

方海锋分享对2019年复合空间产品解决层面的认知和趋势

近年来，借势杭州城市发展红利，万科在杭州布局了许多全新品类的场景和产品，如聚焦人居生活品质的综合住区、与产业发展相结合的产城融合与产业运营产品，立足于“轨道+物业”一体化开发的TOD，立足于城市文化建设的文化空间等。这些复合型空间产品的实践及探索，正是万科“城乡建设与生活服务商”战略在杭州的重要实践场域。

在11月底的上海区域媒体答谢会上，万科董事会主席郁亮表示“我们所有的行为都是服务于普通人，聚焦在他们愿意买单的好产品好服务上去。”而如何通过空间运营服务为客户提供更好的产品和服务，已成为万科杭州的重要课题。

游轮体验

从营造场所到营造场景，提供空间的丰富体验

随着社会需求的多元化和个性化，人们越来越倾向于能够满足进行生活、工作、休闲、办公、教育等多种需求的“一站式”空间，这对空间产品的营造提出了较高要求。据此，万科在从单一型产品向综合型产品的发展过程中，创新型地提出了“游轮思维”，通过借助“游轮——微缩型城市”的设计理念，创造更有互动体验感的场景，从而使人愿意驻留、参与体验，满足更多需要。

以钱江世纪城国际社区为例，项目规划围绕“居游一体”的理念，是一艘开往2022年的“巨型游轮”。这个集居住、办公、滨水商业和学校等功能为一体的复合型国际社区，设计有亚运阳台、空中花园、Asia Club空中会所、冠军泳池、艺术装置、塔楼灯光秀、演艺广场等公共空间，为居住、工作在这里的人群提供一个集绿色、智慧、开放、复合、社交、文明于一体的未来生活体验场景，这里也将是杭州第一个真正意义上的国际社区。

万科杭州复合空间项目成为主流

此外，万科还分享了未来之光、中城汇MIDTOWN、地铁·万科|杭行道等复合空间案例。

开放留白

从培育个体到培育生态，创造空间的连接价值

开放一直是国际社会中遵循的主流价值。近年来，随着杭州国际化进程的加速，开放精神也在城市建设中越来越受到推崇。万科杭州在产品设计中，始终注重开放空间的营造，通过设计规划和空间运营的开放性，为城市、企业、客户、市民创造更多的公共交流场所，激活城市的能量和张力。

首个实践开放理念并已具成效的，便是坤和万科·黄龙万科中心。作为万科产城中心系的标杆项目，该项目突破封闭式、围合式的传统园区营造模式，以开放式中央广场，营造无边界园区，与城市自由链接，让项目成为板块的“活力引擎”，与项目周边的个体一起分享城市的价值。

坤和万科·黄龙万科中心设计示意图

以项目的中央广场区域为例，充分照顾到不同时间段的城市生活需求。既可以作为周末或假日期间城市集市的召集地，又能满足夜间音乐会的场地举办需要，还可以举行企业的技术发布以及人才招聘会。活动人群也可以通过街区式的穿越抵达周边任何一个地方。

坤和万科·黄龙万科中心正在逐步发展成为优质的城市交流空间和互动式的城市目的地。周边的1000多家企业办公族、数十万住宅居民和浙大群体都可以充分享受项目的商业、文化和休闲服务，享受全新的街区生活模式，共同见证从项目个体到城市生态的进化。

时间预埋

从理解空间到理解时间，实现空间的长期承诺

时间的价值，不仅仅体现在一去不返的珍贵性上，更重要的是，能够预见“明天”的价值。在万科看来，对空间场景的设计和营造，充分考虑时间预埋，能够赋予空间更具品质感和厚度的体验。

2014年，万科杭州在良渚文化艺术中心种下第一片樱花树苗。

3年后的春天，也就是2017年的春天，这里长成了万科杭州的第一片樱花林。正是依托于这片樱花林，“一期一会”的樱花季在万科的策划下成为每一年的城市盛典，让人们能够在这里相遇、互动、交流，碰撞出对生活的热情，留下城市生活的美好记忆。

“一期一会”的樱花季正在成为每年的城市盛典

不仅仅只局限在良渚文化艺术中心，未来的樱花林还将规划到黄龙、运河、奥体和良渚四大万科中心等更多项目中去。相信三年后，春天去万科中心看樱花，也会像冬天去植物园赏梅、秋天去龙井品桂一样，成为这座城市的文化传统。

未来杭州樱花打卡地图(不完全统计)

对于时间的预埋，还将体现在未来之光的项目规划上。立足世界遗产资源带的未来之光，在光之塔楼特别规划“五道光”致敬五千年良渚文明。水上五道光，象征着中华文明的未来;灯光倒影水面，代表着五千年文明的历史。未来之光还命名了一颗五千光年外的恒星，Halo.Liangzhu.China，以五千光年的距离与与五千年的良渚文明相呼应。

未来之光·光之塔楼设计示意图

从理解空间到理解时间，时空效应的叠加能够实现对空间品质的长期承诺。

聚焦运营

从关注硬件到关注软件，赋予空间的人性温度

随着房地产行业进入下半场，能否提供全面、优质的运营服务，或将成为企业竞争之间一道重要的分水岭。

万科集团董事会主席郁亮曾公开表示：目前的房地产行业没有大问题，只是内容不一样了，做的东西和要求不一样了。未来，人们所需的东西不仅仅是房子本身，还有房子里面的内容。有硬件也要有软件。

万科杭州也逐步形成了面向政府、企业、商户和使用者个人的完整运营服务体系。面向政府，通过导入优质企业推动产业发展，促进区域活力新生;面向企业，利用星商汇企业服务平台搭建行业圈层，与企业携手构建创新产业生态圈;面向商户，通过前后端科学运营、区域市场分析以及商家联动，提升商户经营效率和效益;面向使用者个人，提供一站式配套服务，打造10分钟工作生活半径。

2018 万科杭州办公与商业空间服务白皮书

以产办的运营为例，万科杭州深化了“产品与服务主张”的工作要义，于今年提炼出办公与商业空间产品与服务主张，涵盖“产业发展、空间升级、企业服务、商业创新、文化驱动”五大模块，由25条主张28个系统229子系统构成。

其中，在空间升级运营层面，提炼出“智能生长”、“绿色生态”、“健康生活”、“高效生产”的完整“四生”体系。这套体系以促进人际交往为核心，构建起一套错落有致、科学高效的有机系统，共九大板块共66个细项，全面涵盖了整个办公场景中多样化的需求。

万科提出办公“四生”

以2018年的探索和实践为基础，总结出体系化的趋势方法论，在2019年更多的复合型产品中输出和验证。这是基于万科产品与服务主张柔性、渐进的力量推动，以体系化的共识工具推动产品的不断迭代与升级。

其中，最值得期待的是与杭州地铁合作，坐落在未来科技城东门户的地铁五常车辆段项目。据悉，该项目作为中国目前最大的车辆段项目之一，现已定位为“中国硅谷的智慧轨道城市”，将集住宅、商业、办公、体育中心、文化艺术中心等高度复合性的多样化业态于一体，充分实践万科杭州2019产品趋势的全新观点和最新成果。

地铁五常车辆段项目充分实践万科杭州2019产品趋势

行业进入下半场，从个体到生态，未来必将是一个全产品生态的时代，谁提早践行和布局，谁就能抢得先机，无论是对个体的极致关注，还是对场景的多元考量，无论是对时间的理解，还是对软硬件的关注，把握产品趋势者，才是真正的引领者。

编辑：邹沛霖