楼面价近7万/平 孙河地王背后的价值逻辑

最近的楼市最大热点大概就是孙河新地王了。5月28日，恒基以30.2亿元夺得孙河地块，楼面价达69541.99元/平米，由于该地块不限价，预计新房入市价格将突破10万+，远高于当前该区域72000元/平米的均价，再一次为孙河未来价格打开想象空间。

孙河地王的背后，有三个值得关注的要素，一是不限价，二是1.1容积率没有70/90限制，这意味着做成高溢价的纯别墅区的可能。在当前的市场环境下，孙河地王的出现，表明了房企对高品质纯别墅产品的看好。

第三个要素是该地块所在的区位，即中央别墅区。若单就孙河而言，其魅力还远未到能撑起7万/平的程度，事实上，孙河的地缘价值就在于其是中央别墅区的新兴板块，其配套也是更多的仰仗于其北侧的中央别墅区核心的设施，孙河地块的高价成交，其核心还是市场对于中央别墅区高端物业价值的看好。

不过受限于政策，近年来高低配、限竞房已成为中央别墅区主流，即便是新盘密集的孙河，容积率在1附近的纯商品宅地也基本绝迹，从目前市场在售情况来看，低容积率的商品纯别墅产品均为早期拿地项目，如位于中央别墅区核心的优山美地D区，该项目为2014年拿地，目前已开发至最后一期，整个地块容积率仅为1.01，整个项目仅262户，全部为合院及类独栋，且无任何配建，是当前市场上极为难得的纯别墅商品房。

(优山美地D区实景拍摄)

而由于纯商品立项，优山美地D区在品质表达上更具优势，如其地上面积基本等同房本面积，地上单层面积最高可达130平米;其院落面积也能达到100平米以上，基本还原别墅居住本质。此外，优山美地D区的建筑选材也要显著高于限竞房项目，如大面宽的旭格门窗，以及进口温莎米黄石材立面等。

(优山美地D区实景拍摄)

和新晋的孙河地王不同，优山美地D区是中央别墅区的源起之地，是中央别墅区的资源聚集核心所在，在商业、教育配套上更具有近水楼台的优势。

事实上，从当前市场需求来看，改善性需求仍不断攀升，大批量的限竞房拉低了别墅准入门槛，在品质表现上空间有限，市场需要品质更高、产品更优化的项目，无论是优山美地D区还是孙河地王，都拥有强大的市场基础，这也是为什么该地块一出现，就吸引了大批房企竞争的原因。

编辑：邹沛霖